{"id":403912,"date":"2015-09-29T12:09:47","date_gmt":"2015-09-29T10:09:47","guid":{"rendered":"http:\/\/www.varesenews.it\/?p=403912"},"modified":"2015-09-29T12:09:47","modified_gmt":"2015-09-29T10:09:47","slug":"quando-la-casa-e-una-questione-di-millesimi","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/staging.varesenews.it\/2015\/09\/quando-la-casa-e-una-questione-di-millesimi\/403912\/","title":{"rendered":"Quando la casa \u00e8 una questione di millesimi"},"content":{"rendered":"<blockquote><p><em>Lo sportello virtuale di<strong> <a href=\"http:\/\/www.amministrazioneleta.it\/\" target=\"_blank\">Aiac<\/a><\/strong>\u00a0 torna e affronta uno dei &#8220;nodi&#8221; pi\u00f9 importanti della vita di proprietari in condominio: \u00a0i millesimi. Come si formano, quanto sono validi a cosa servono? L&#8217;articolo di oggi ve ne d\u00e0 spiegazione.\u00a0<\/em><br \/>\n<em>Se avete dubbi e domande sull\u2019argomento, per\u00f2, <strong>chiedetelo all\u2019esperto nei commenti<\/strong>: quest\u2019oggi \u00e8 <strong>Alessandro Zanardo<\/strong>.<\/em><\/p>\n<p><a href=\"http:\/\/www.varesenews.it\/tag\/sportello-virtuale\/\" target=\"_blank\">TUTTI GLI ARTICOLI DELLO SPORTELLO VIRTUALE<\/a><\/p><\/blockquote>\n<p>&nbsp;<\/p>\n<p>Di fronte al problema di come suddividere le spese condominiali, capita spesso di sentire in assemblea commenti davvero accorati del tipo \u201cma non \u00e8 giusto!\u201d, specie in riferimento ai lavori straordinari. Tolte le persone in malafede che pur di veder ridotta la propria rata non accettano ragioni (se non la propria), ecco qualche dritta su come approcciarsi alle tabelle millesimali.<\/p>\n<p>Le parti comuni sono di propriet\u00e0 (e a carico) di ciascun condomino in ragione del valore della propria unit\u00e0 abitativa, relativamente al valore delle altre unit\u00e0 (cos\u00ec indica la legge). Il valore per\u00f2 NON pu\u00f2 intendersi come quello commerciale: andrebbe altrimenti rivisto ogni volta che avviene una compravendita, e periodicamente occorrerebbe un controllo sul mantenimento del valore interno di ciascun appartamento (migliorie come infissi di pregio o il rifacimento dei bagni, o d\u2019altro canto il lento decadimento di una casa in abbandono). Si fa quindi riferimento ad un valore intrinseco della singola unit\u00e0 abitativa, basato su tanti criteri quante sono le peculiarit\u00e0 che differenziano le varie unit\u00e0 abitative.<\/p>\n<p>Chi decide quali sono questi criteri sono i proprietari prima della costituzione iniziale del condominio, ed in genere questo \u00e8 il costruttore. Sarebbe ottima cosa, quindi, che insieme alla tabella millesimale sia allegata agli atti di compravendita anche la relazione tecnica del consulente che ha redatto la tabella, indicando quali criteri sono stati considerati e come. E\u2019 infatti <strong>importante sapere fin dall\u2019inizio cosa si accetta (con valore contrattuale!) poich\u00e9 la giurisprudenza \u00e8 abbastanza restia ad accogliere richieste di modifica della tabella millesimale per ragioni non \u201cstrutturali\u201d<\/strong>, che sono un errore di calcolo iniziale o una alterazione di pi\u00f9 di un quinto della unit\u00e0 abitativa (passare da 100 a 120 metri quadri, per esempio). Compreso questo, <strong>ogni modifica \u00e8 permessa se c\u2019\u00e8 il consenso unanime dei proprietari<\/strong>, e quindi senza passare da un tribunale. Altri tipi di modifica ai criteri di ripartizione delle spese sono spesso consentiti a maggioranza semplice (maggioranza dei presenti che rappresenti i 501 millesimi) dopo la sentenza della Corte di Cassazione n. 18477 del 2010, ma questo \u00e8 un altro discorso valevole soprattutto per le spese ordinarie.<\/p>\n<p><strong>I criteri di calcolo delle tabelle si dividono in \u201cinterni\u201d<\/strong>, cio\u00e8 propri di ciascun appartamento (come superficie, volume, numero e natura dei vani, grado di aerazione e illuminazione naturale, orientamento) <strong>ed \u201cesterni\u201d<\/strong>, cio\u00e8 dipendenti dalla struttura (esposizione, panorama, piano e raggiungibilit\u00e0, isolamento acustico e termico\u2026), cos\u00ec se ne esistono tanti oggettivi e facilmente misurabili, alcuni restano abbastanza soggettivi. Alcuni esempi: ha un valore intrinseco un posto-auto vicino all\u2019uscita o uno identico situato alla fine del corsello dei box, in cui \u00e8 anche difficile fare manovra? Sempre a parit\u00e0 di superficie e volume, ha maggior valore intrinseco un appartamento posto all\u2019ultimo piano di un edificio senza scale, o quello al piano terreno? Vale pi\u00f9 una unit\u00e0 abitativa isolata su pi\u00f9 lati da altri appartamenti, o la stessa unit\u00e0 posta in testa con una dispersione termica maggiore?<\/p>\n<p><strong>Per quasi ogni criterio in analisi ci sono dei coefficienti di calcolo<\/strong>, citati in due circolari ministeriali, una risalente al 26 marzo 1966, ed una del 26 luglio 1993 (che dopo 27 anni offre delle precisazioni sulla prima): queste indicazioni sono state redatte per le cooperative edilizie a contributo statale, ma la prassi le ha fatte valere per tutti i condomini.<br \/>\nLe disposizioni ministeriali lasciano un certo margine di discrezione al tecnico che redige le tabelle (come appunto il grado di funzionalit\u00e0 di un appartamento). Auspichiamo che lo Stato elabori dei criteri ancora pi\u00f9 precisi, non limitandosi all\u2019edilizia pubblica. Ma se i tempi di reazione del Ministero sono di 27 anni tra una circolare e l\u2019altra, in attesa del 2020 l\u2019auguro \u00e8 di affidarsi solo a mani esperte.<\/p>\n<p>&nbsp;<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"<p>Lo sportello virtuale di Aiac  torna e affronta uno dei &#8220;nodi&#8221; pi\u00f9 importanti della vita di proprietari in condominio:  i millesimi. 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